SERINITAS – Construction Conseil

1- LES PRÊTS LIBRES

Aujourd’hui les banques sont frileuses si l’on ne dispose pas d’un apport personnel. Il est préférable que cet apport soit de l’ordre de 20% du financement total, nous verrons que dans le cas d’un prêt d’accession à la propriété, d’un prêt conventionné, ou d’un prêt d’accession sociale cet apport peut être ramené à 10%.
Certains prêts peuvent représenter cet apport:

• Les prêts épargne logement
• Les prêts patronaux (1% logement) pour les entreprises de plus de dix salariés.
• Les prêts accordés par une caisse de retraite ou une mutuelle.
• Les prêts spéciaux de la fonction publique.
• Les prêts familiaux
• Les prêts éventuels des collectivités locales.
• Les prêts relais

Toujours dans le contexte de frilosité ambiant le taux d’effort c’est-à-dire le poids du remboursement de l’ensemble de vos crédits (y compris naturellement les différents crédits à la consommation que vous pouvez avoir) ne doit pas dépasser 30% de vos revenus nets mensuels. On ne prend plus en compte dans ce calcul les allocations familiales.
Ceci posé les prêts libres sont négociés directement avec l’organisme de crédit (banques ou autres):

• Crédits dits amortissables :Ils engendrent un remboursement graduel du montant emprunté, par mensualités composées du remboursement du capital pour partie et du remboursement des intérêts sur capital restant dû pour une autre partie. Ces deux parties évoluent avec le temps, au début vous remboursez surtout des intérêts et inversement plus le temps passe. Durée de 5 à 25 ans (vraiment maximum).
• Crédits in fine : Surtout destinés aux investissements locatifs (et donc à la défiscalisation), ils font l’objet d’un remboursement du capital à la fin de la durée du prêt en une seule fois. Les mensualités ne payent donc que les intérêts. Durée de 8 à 15 ans en fonction de l’investissement locatif réalisé.

Il existe plusieurs formules pour les taux d’intérêts:

taux d’intérêt constant: Le taux et la durée du prêt sont définis à l’avance et ne varient pas
taux variable : L ‘emprunteur peut bénéficier des éventuelles baisses de taux, mais aussi des hausses.
taux modulables: Là le taux est variable, mais en fonction de celui-ci on joue sur la durée pour laisser des mensualités identiques.

Attention le réel taux d’intérêt doit être calculé en tenant compte des frais annexes ( frais de dossier, assurances décès, etc….) .Il s’agit du TEG (taux effectif global).

2– LE PEL – LE CEL

Le PEL n’est possible que si vous détenez un plan d’épargne logement depuis 4 ans en règle générale. Ou un CEL (compte d’épargne logement) depuis 18 mois.
Le montant dépend des intérêts acquis au titre de votre épargne, le total des sommes versées et le taux fixé à l’ ouverture, mais aussi de la durée de remboursement: plus elle est courte plus le montant du prêt peut être important.

3- Le PTZ ( prêt à taux zéro)

Le prêt à taux zéro , destiné à aider les personnes dont les ressources se situent en dessous d’un certain plafond à devenir propriétaire de leur résidence principale.
Accordé pour l’ acquisition d’un logement neuf ou ancien, la construction d’une maison individuelle et du terrain correspondant. Pour en bénéficier vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédentes, vous vous situez en dessous d’un plafond de ressources variable en fonction de la localisation de votre projet et le nombre de personnes du foyer. D’un montant variable il est limité à 32 500€, il ne peut dépasser 20% du montant total de l’opération, ni être supérieur à 50% de la somme des autres prêts obtenus pour financer l’ opération. Le point de départ et la durée sont fixés en fonction de votre revenu imposable ( vous pouvez ainsi obtenir un différé de remboursement pouvant aller jusqu’ à 18 ans). La durée du remboursement varie de 6 à 22 ans.

4- Les prêts conventionnés et les prêts d’ accession social (PC et PAS)

Ils permettent de financer l’achat d’un logement neuf, le terrain et ou la construction et certains travaux.

Le PC: Il réduit les frais des garanties hypothécaires, exonère de la taxe de publicité foncière sur l’inscription hypothécaire, ouvre le droit l’APL (sous certaine conditions de ressources), , n’a pas de conditions de ressources maximales, la modulation des échéances est gratuite, peut financer l’opération (hors frais de notaire) ,son taux est plafonné réglementairement.

Le PAS: Il réduit les frais des garanties hypothécaires, exonère de la taxe de publicité foncière sur l’inscription hypothécaire, ouvre le droit l’APL (sous certaine conditions de ressources), bonification du taux de 0.2 0.3 % par rapport un prêt classique, il dispose d’un système de sécurisation en cas de chômage, frais de dossier plafonné, il est soumis par contre à des conditions de ressources du foyer fiscal.

5– Les prêt patronaux ( 1%)

Vous pouvez en bénéficier si vous êtes salarié d’une entreprise employant au moins dix employés. Pour l’acquisition d’un logement neuf, ancien, ou d’un terrain. Il faut l’accord de l’employeur pour l’obtenir, sa durée est de 5 à 20 ans et son taux de l’ordre de 1.5% (hors assurance), le montant est accordé et demandé par l’employeur, il est variable selon la situation géographique et est limité. Attention dans certaines régions il n’est pas cumulable avec le PTZ;

6– Un mot sur la maison à 15€ par jour

Le principe est simple grâce au PASS FONCIER (dépendant du 1% logement) l’achat se fait en deux temps:

1. Vous empruntez et acheter la maison tout de suite (remboursement durant 18 à 25 ans)
2. Le 1% logement lui achète le terrain à votre place qu’il vous fait rembourser pendant 10 à 15 ans une fois le remboursement de la maison effectué.
3. Vous êtes donc engagé de 28 à 40 ans.
4. Votre apport est limité aux frais d’acquisition et d’hypothèque.
5. La construction doit valoir entre 150000€ et 185000€ (terrain compris)
6. Bien sur votre revenu fiscal doit être restreint.

La difficulté réside justement là, le foncier doit être bas pour pouvoir prétendre à une construction correcte. Aujourd’hui le système semble « en panne ». Surtout que le terrain doit être viabilisé, nivelé et raccordé aux réseaux. Ce sont des programmes qui peuvent s’entendre dans le cas de lotissements communaux.

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